TÁJÉKOZTATÓ
I.

Különleges eladási helyzetben lévő (embargós)
lakások adásvételével kapcsolatos
KOCKÁZATOK

Néhány szó az embargós ingatlanok vásárlásának kockázatairól
A hagyományos értelemben vett anyagi kockázattal ("kifizetek előre X eurót, mi lesz, ha…") - nem kell számolni.
A megbízási díjat "letétként" kezeljük.
Amennyiben a mi hibánkból (mint: Megbízottak hibájából, mulasztásából), vagy a velünk együttműködő ingatlanalap, ill. a velük szerződött ingatlaniroda munkatársának esetleges hibája, mulasztása okán az adásvétel meghiúsulna, úgy a megbízási díjat a törvény szerint is visszafizetni vagyunk kötelesek.
Erre nem volt még példa, és azért dolgozunk, hogy ne is legyen.

Az ingatlanalappal együttműködő ingatlaniroda a RESERVA díját szintén letétként kezeli az adásvételi szerződés aláírásig.
A RESERVA díja csak a következő esetekben jár vissza:
- Ha a megtekintéskor kiderül, hogy az ingatlan olyan állapotban van a szokásosan elfogadott, piacon mozgó használt lakások tekintetében elfogadható, "felújítandó" állapotú lakásokhoz képest, mely állapot a vevő számára aránytalanul nagy mértékű anyagi hátránnyal járna, így a vevő - közreműködésünkkel - a vételi ajánlatát visszavonni kénytelen. Ilyen állapot lehet pl. a statikai hiba. Mivel minden bejáráson, megtekintésen részt veszünk, az ingatlan állapota azonnal, mindig egyértelműsíthető.
- Ha a vevőjelölt negatív eltérést tapasztal pl. a szobaszám, vagy a RESERVA szerződésben megadott nm vonatkozásában (kevesebb a szoba). Ha a szobák száma több, az nem ad okot visszalépésre, mint ahogyan az esetlegesen tapasztalt "többlet-nm" sem.
- Haladéktalanul visszautalják a RESERVA díját, amint az eladó fél tudomására jut, hogy okupák költöztek az eladásra kínált ingatlanba (kivéve, ha az okupás lakás vásárlása nem volt kizáró tényező, a vételi ajánlatot adó vevőjelölt továbbra is meg kívánja vásárolni az ingatlant, és az ingatlanalap ennek megfelelően hajlandó csökkenteni az ingatlan vételárát).
Az ingatlanalap által forgalmazott ingatlanok per-, teher- és igénymentesek.
Az egyes ingatlanok per-, teher- és igénymentességét a velünk együttműködő, a vevő által megbízott ügyvédnő a megtekintést és a megerősített vételi szándék kinyilvánítását követően, az adásvétel előkészítő szokásos eljárás elindulásának első lépéseként hivatalból ellenőrzi.

Fontos: kockázatot jelenthet az idő-tényező!
Annak ellenére, hogy az ingatlanalap az eladás alatt lévő üres lakásainak helyszínét a legmesszebbmenőkig igyekszik titokban tartani, előfordulhat, hogy a lakást illegális lakók (okupák) elfoglalják. Ez olyan szituációt eredményezhet, mint amikor társasjátékban valaki a "Lépj vissza a start mezőre!" lapot húzza. Ilyenkor az ingatlanalap már nem tudja az ígért feltételekkel értékesíteni az ingatlant, ezért – fenti esetet kivéve: ha a vevő nem áll el vételi szándékától, és ezt előre jelzi – a vevőjelölt azonnal visszakapja a RESERVA szerződéssel egyidőben utalt vételár-előleget.
Ilyenkor mi mindig megkérdezzük Megbízóinkat, hogy szeretnétek-e nekifutni ismét a vételnek.
Mivel mindig, mindenben Megbízóink döntenek, mi csak e döntések ismeretében tudunk a cél érdekében együttműködni, tehát ha megbízónk úgy dönt, hogy nem akarja folytatni, mi is visszautaljuk a megbízási díjat.
Az időtényezővel számolni kell, hiszen "az idő = pénz"!
Szerencsés esetben is előfordulhat, hogy akár egy adott napra ígért megtekintést a dokumentáció elkészítése érdekében elnapolnak - egy-hat hónap közötti csúszással mi magunk is találkoztunk már.

II.

Különleges eladási helyzetben lévő (embargós)
lakások adásvételével kapcsolatos
GYAKRAN ISMÉTELT KÉRDÉSEK

Mi az a RESERVA-szerződés?
A RESERVA-szerződés egy vételi ajánlattétel egy különleges eladási helyzetben lévő ingatlanra vonatkozóan. Rögzítésre kerül benne:
- az ingatlan helyszíne, mérete és vételára,
- a vételi ajánlatot tevő személy neve,
- az adásvételig az ingatlanalap és a vevő közt közreműködést vállaló ingatlanirodának és képviselőjének neve, valamint
- a vételi szándékot megerősítő, a vételár max. 10 %-ának megfelelő "foglalási díj" utalásához a bankszámla-adatok és a tájékoztatás, miszerint a RESERVA-szerződés kizárólag az utalással együtt érvényes.
A RESERVA-szerződés kizárólagos megtekintési és vásárlási jogot biztosít a vételi ajánlatot tevő Megbízónknak, tehát egy "foglalási szerződés". Ugyanakkor ez a szerződés – bár a közjegyző előtti szerződéskötéskor ezt a szerződést is becsatolják a dokumentációba – még nem előszerződés, nem "része" az ingatlan adásvételi szerződésnek, ezért a foglalási díj nem minősül a hagyományos értelemben vett foglalónak. Pl. amennyiben a RESERVA-szerződés megszűnik, semmilyen esetben nem jár vissza a foglalási díj duplája!

Miért nem kapok tulajdoni lap másolatot, pontos címet a RESERVA-szerződés aláírása előtt?
Az ingatlanalap igyekszik vigyázni az üresen álló ingatlanokra, hiszen ezeket a pénzügyi eszközöket sokkal később tudja értékesíteni, ha illetéktelenek (okupák) beköltöznek, ezért maximum az épületek címeit tudhatjuk meg a RESERVA-szerződés aláírása előtt, az emeletet, ajtószámot nem. Mivel a RESERVA-szerződés még nem minősül adásvételi előszerződésnek, csak vételi ajánlattételnek, az adásvételi folyamat e szakaszában még nem "kerül elő" a tulajdonosi lap másolat.

A várakozási idő 6-12-18 hónap is lehet - mire kell ennyit várni?
Ezekre a lakásokra – érthető módon, hiszen a piaci ár töredékéért megvásárolhatóak – már akkor vételi ajánlatot szerez be az ingatlanalap, amikor a banktól a lakásokat, mint pénzügyi eszközöket átvette. Tekintettel arra, hogy több ezer ingatlan lehet egy-egy csomagban, időbe telik nem csak a "csomag-bontogatás", hanem az egyes ingatlanok tulajdoni lapjára a szükséges bejegyzések megtétele (széljegyek), valamint az "embargók" törlése is. Az ingatlanalap munkatársai akkor adnak időpontot a megtekintésre, amikor az ingatlan "papírjai" is készen állnak egy TISZTA, közjegyző előtti adásvételre. Erről a várható időpontról (év, hó) a RESERVA-szerződés aláírása előtt, mint "becsült legkorábbi időpontról" az ingatlanalap minden esetben tájékoztatja Megbízónkat.

Milyen állapotban lesz a lakás, amire vételi ajánlatot teszek a RESERVA-szerződés aláírásakor?
Az ingatlanok általános állapota - amennyiben külön nem jelölik - a "normál, használt" lakások állapotnak felel meg. Néha egy-egy lakás a "felújítandó" megjelölést kapja annak ellenére is, hogy csak egy régebbi járólap, csempe ad okot erre a jelölésre. Amennyiben a lakás kifejezetten rossz állapotban van, azt az ingatlanalap külön jelzi. Ilyen esetben az eladási ár mélyebben van a piaci ár alatt, mint egy "normál, használt" lakás esetében lenne. A felújítás kinek-kinek igényei és lehetőségei szerint szükséges és lehetséges, így teljesen szubjektív lenne megítélni, hogy mennyit "kell" költeni egy különleges eladási helyzetben lévő lakás későbbi felújítására.

Lakáscsomagból vásároltam egy lakást. Honnan tudom, hogy melyik ingatlant vásároltam meg?
Amennyiben a felek (szomszédok, barátok, családtagok előzetesen egyeztetve) egy adott lakáscsomagra vonatkozóan közös RESERVA szerződést írtak alá, a RESERVA szerződés aláírásával egy időben tájékoztatjuk megbízóinkat arról, hogy ki az, aki először, másodszor, harmadszor stb. választhat majd lakást. A sorrendet az egyes lakásokra adott írásbeli vételi ajánlatok sorrendje határozza meg.

Nincs még NIE számom. Ki kell utaznom NIE számot kérni?
Amennyiben megbízónk a vételi ajánlatot (RESERVA szerződés aláírását) követően életvitelszerűen nem tartózkodik Tenerifén, minden esetben sor kerül az ügyvéd közjegyző előtti megbízására. A közjegyző előtt megbízott ügyvéd e megbízás alapján haladéktalanul gondoskodik arról, hogy az adásvételi szerződéshez minden lényeges elem (köztük a NIE szám is) rendelkezésre álljon, így külön NIE szám kérésére nincs szükség.

Kivel kötök RESERVA szerződést? Melyik ingatlanalaptól vásárolom majd meg az ingatlant?
A vételi ajánlatot a vevő az ingatlanirodának küldi meg, az ingatlanirodával köt RESERVA szerződést. Az ingatlanirodának az ingatlanalappal fennálló szerződése üzleti titok, az ingatlanalap kiléte úgyszintén. Az ingatlanalap nem foglalkozik 100 ezer eurós vételeket vágyó kisbefektetőkkel – az ingatlanalap csak a "dörgést már jól ismerő" ingatlanirodákkal köthet szerződést, tájékozatlan magánemberekkel nem. A tájékoztatás az ingatlanirodával együttműködő közvetítők feladata. 
A vevőjelölt megbízásából mi felvesszük a kapcsolatot az ingatlanirodával, mely ingatlaniroda munkatársa az ingatlanalap adatbázisához hozzáférve, onnan "kiemelhet" vételre ajánlott ingatlanokat.

A sor tehát minimum négy szereplős: 1. a vételi ajánlatot tevő vevőjelölt, 2. Terjéki Anna és Terjéki Attila közvetítő megbízottak (beszélünk magyarul és spanyolul, további közvetítők bevonásával is vállalhatunk megbízást), 3. ingatlaniroda (L'GENCIA, képviselője: David Martín Febles), 4. ingatlanalap (háttérben marad mindvégig, és a szerződő feleken kívül azután sem ismerheti kilétét senki).

Honnan tudhatom, hogy David Martín Febles valóságos személy?
A RESERVA szerződéseket a L'GENCIA képviseletében aláíró David Martín Febles Santa Cruz de Tenerife-n közjegyző előtt is és a megbízottak (Terjéki Anna és Terjéki Attila) előtt is személyazonosságát fényképes igazolvánnyal igazolta.

Miért szükséges a villámgyors döntés arról, hogy egy-egy kiajánlott embargós ingatlant megvásárol-e az ajánlatot tenni készülő vevőjelölt?
Mert a "különleges eladási helyzetben lévő" ingatlanok piacára kikerülő ingatlanokra többszörös a túljelentkezés, és a kereslet folyamatosan növekszik: az az ingatlan, ami pl. délután 13:00-kor még "szabadnak" látszik, két órával később már RESERVA szerződéssel lekötött ingatlan lehet. Ilyen piaci helyzetben a kínálat a kereslet növekedésével fordítottan arányosan; gyorsan csökkenhet. Egy-egy vételi ajánlat megtétele ELŐTT rengeteg idő áll rendelkezésre eldönteni azt, hogy a vevőjelölt számára ideális terep lehet-e egy ilyen "különleges eljárási helyzetben lévő" ingatlanokat értékesítő piac, a maga különleges szabályaival, hiszen az érdeklődő ügyfelek ezekről a különleges szabályokról előzetesen minden információt megkapnak. ÉLES helyzetben érdemes gyorsnak lenni, ellenkező esetben más formálhat jogot a kiválasztott ingatlan megvásárlására.

Kinek nem ajánlott a "különleges vételi helyzetben" lévő (embargós) ingatlanok piaca?
Ez a vételi rendszer nem ajánlott azoknak, akik bizonytalanok.
Nem ajánlott azoknak sem, akik AZONNAL szeretnének ingatlanhoz jutni, mert hosszú (átlagosan 8-12 hónapos) várakozási időre kell számítani az írásos vételi ajánlattételtől (RESERVA) számítva a kulcsátadásig, a közjegyző előtti adásvételi szerződés aláírásáig.
Nem ajánlott azoknak az ügyfeleknek sem, akik nincsenek tisztában az ingatlan adásvétel legalapvetőbb fogalmaival sem (pl. előleg, foglaló), a szerződésekkel szemben támasztott jogi követelményekkel (kötelmi jog).