Lakás bérbeadása Tenerifén

Tudtad?!

Egy lakásbérleti szerződés időtartamát NEM a szerződésben szereplő időszak, hanem a szerződés törvény által meghatározott besorolása szerint kell értelmezni.
Akár egy két hónapra kötött lakásbérleti szerződés is hosszú távú szerződésnek számíthat, hiszen a spanyol törvények lakásbérbeadás esetén
NAGYON NEM AZONOSAK a magyarországi törvényekkel!

Tegnap (2025. február 11-én) megkeresést kaptunk egy honfitársunktól.
Bár a történet még nem ért véget (és megvan rá a remény, hogy békés megegyezéssel érhessen véget), minden lakástulajdonosnak szívből ajánljuk, hogy NE KÖSSÖN LAKÁSBÉRLETI SZERZŐDÉST jogismeret, és/vagy ÜGYVÉDI TANÁCSADÁS KÉRÉSE NÉLKÜL!
Érthető, hogy egy-egy jól megfogalmazott bérleti szerződéssel és jól megválasztott (!) etikus, becsületes bérlővel egy-egy ingatlan fenntartási költségei valóban csökkenthetőek,

DE

a tegnap megismert szituáció még bennünket, kívülállókat is megrémített.

Adott:
- egy Magyarországon élő lakástulajdonos,
- egy tenerifei lakás, mely jelenleg NEM Vv-s, de melyet a későbbiekben Vv-s kiadásra szántak,
- egy bérlő, aki néhány hónapra bérelte a lakást (bérleti szerződésben meghatározott FIX dátumokkal, melyek elsőre félrevezetőek lehetnek),
- egy, a bérlőt meghatározó bizonytalan szociális helyzet,
- egy hibás bérleti szerződés, melyben azon túl, hogy a fix időszakot kikötötték, és a fix időszak vége tegnapelőtt LEJÁRT, a szerződés több pontjában is a LAU - ra (lakásbérleti törvény) hivatkozik, mely már eleve gyanúra kellene hogy okot adjon a bérbeadónak, hogy a szerződés nem felel meg a bérbeadó (rövid távú bérbeadásra vonatkozó) szándékának, tehát rossz, és
- egy nem fizető bérlő, aki a fix, néhány hónapos időszakot meghatározó szerződésben szereplő határidőre NEM költözött ki, DE: a törvény szerint NEM okupa, a lakásban jogszerűen tartózkodik, hiszen a törvény szerint hosszú távú bérleti szerződéssel rendelkezik,
- a lakásba történő bármilyen behatolás birtokháborítás, és a tulajdonos válhatna felbujtóvá, birtokháborítóként törvényesen büntethetővé.

Hogyan tovább?
Egyetlen törvényes lehetőség a békés megegyezés, amikor a bérlő önként elhagyja az ingatlant.
A törvény ereje szociálisan rászoruló személynek tekinti a bérleti szerződés szerint a lakásban lakó, de ki nem költöző személyt/családot, akire emiatt még az áprilisban érvénybe lépő okupa-törvény sem vonatkozik. NEM OKUPA, nem kriminalizálható pusztán azért, mert szociálisan hátrányos helyzetű.
És miért van most veszélyben a tulajdonos lakása?
Mert ha a lakástulajdonos nem talál gyorsan megnyugtató megoldást - a bérlővel EGYEZTETVE, békésen -, akkor a bérlő akár öt éven át is használhatja úgy a bérbeadó lakását, hogy ott sem az áramot, sem a vizet nem kapcsolhatja ki és kötheti le a tulajdonosa a hálózatról, és a számlákat a törvény szerint akár öt éven át is fizetnie kell.
Egyetlen megoldás, ha megoldódik a bérlő lakhatása más módon, amire segítség nélkül kicsi az esély.

MIÉRT?
A spanyol lakásbérleti törvény szerint a lakásbérleti szerződések KÉT fő csoportra oszthatóak:
- az egyik csoport a Vv-s ingatlanok bérbeadása, erre a Vv-s törvény vonatkozik,
- a másik csoport a Vv-vel nem rendelkező ingatlanok bérbeadása.

A Vv-t szabályozó törvény szerint egy Vv-s ingatlan NEM alkalmas életvitelszerű ott-tartózkodásra, üzleti céllal, és egyértelműen rövid távú kiadásra (vakáció) szánja a tulajdonosa. Ilyen Vv-s apartmanoknál az 1-6 hónapos szerződés is teljesen legális, ha a tulajdonosa a törvény szerinti bejelentést is megteszi, adózik, stb.

A városi bérletekről szóló, lakásbérleteket szabályozó törvény, Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos,  rövidítve a LAU (a szóra kattintva megnyílik) 5. cikke szerint MINDEN bérleti szerződés a LAU hatálya alá tartozik, kivéve az abban felsorolt ÖT esetet - ezek közt található ötödikként a Vv-s ingatlan kiadása, melyet külön törvény szabályoz.

Tehát MINDENKI, aki akár csak egyetlen hónapra is saját lakását bérbe adja bárkinek (és NEM rendelkezik a lakás Vv engedéllyel) azt kockáztatja, hogy a bérleti szerződés a LAU hatálya alá esik, és nem fizetés esetén a bérlő "okupa" lehet. 
Fontos: a törvény NEM minősíti okupának a nem fizető bérlőt! Ezért nem vonatkozik rá az okupa-törvény sem, hiszen a spanyol törvények szerint egy bérlő szociálisan hátrányos helyzete miatt NEM KRIMINALIZÁLHATÓ. 
A tulajdonos nem törheti rá az ajtót sem, mert birtokháborítást követne el.
Tehát a nem fizető, de a bérleményben élő bérlő NEM OKUPA! 

Hogyan védekezhet a bérbeadó lakástulajdonos? Pl.: 
- ügyvéd által megfogalmazott, ellenőrzött szerződéssel,
- bizonyosan etikus bérlővel szerződik,
- ellenőrizheti (a bérlőtől földhivatali igazolást kér arról), hogy a bérlőnek VAN LAKÁSTULAJDONA EU-n belül (ez esetben minden, a nem fizetett bérleti díjból eredő tartozás, valamint a nem fizetett rezsi jogi procedúrát követően behajtható),
- ellenőrzi (a bérlőtől igazolást kér arról), hogy a bérlőnek legyen megfelelő, a bérleti díj háromszorosát meghaladó jövedelme, mert ez esetben nemfizetés esetén kitehető az aláírt szerződést nem teljesítésének okán illetéktelenné váló bérlő.

A LAU által felsorolt másik négy szituáció (csak tőszavakban, pontos meghatározások a törvényben):
a.) tisztségviselők vagy szolgálati beosztásuk alapján kiosztott lakást használó bérlő,
b.) katonai lakások,
c.) mezőgazdasági vagy állattenyésztési célú bérlemények,
d.) egyetemi lakások, ha a tulajdonos szerződött (!) az egyetemmel
(és a Vv-s lakások, melyekről fentebb már szó esett az ötödik pont, az e.) )
teszi kizárólag biztonsággal bérbeadhatóvá az ingatlanokat egy év alatti időtartamra is.
Főszabály tehát: fenti kivételekkel minden lakásbérleti szerződés a LAU hatálya alá esik! Akár tudják ezt a szerződő felek, akár nem.
Ez egészen pontosan azt jelenti, hogy egy aláírt négy hónapos bérleti szerződés JOGALAPOT BIZTOSÍTHAT A BÉRLŐNEK arra, hogy akár öt éven keresztül is a lakásban tartókodjon, ill. akár - amennyiben szociális helyzete, egészségi állapota megreccsen - öt éven át bérleti díj fizetése nélkül is a lakásban tarózkodjon. Ilyen esetben a lakó kizárólag akkor kötelezhető költözésre, ha bizonyítottan (pl. önkormányzati segítséggel) megoldott a lakhatása. 

A szerződés alapján birtokba lépő bérlő tehát akkor is akár öt éven át is bérelheti a lakást, ha a szerződésben kikötésként rövidebb időszak szerepel.

Minden lakástulajdonos számára végtelenül fontos e törvény ismerete és a bérlő személyének körültekintő megválasztása MINDEN bérleti szerződéssel bérbeadandó - NEM Vv-s - lakóingatlan esetén!

LAU: a (tulajdonosok által rettegett) "mindent meghatározó" spanyol lakástörvény.

Miért nem beszél erről senki? 
Olvastam már azt valakitől, hogy "mert nem akar senkinek ötleteket adni".
A lakástulajdonosoknak MÉG A BÉRBEADÁS ELŐTT tisztában kellene lenniük ezekkel a törvényekkel - és mivel ez a legritkább esetben van így, bizony egy rosszul megválasztott bérlő is tájékozódhat. 
Egy jogi ismeretek nélkül, rossz szerződéssel bérbeadott ingatlant bizony évekre "elveszíthet" a tulajdonosa... 

Letelepedési szándékkal érkező személyek, családok számára közreműködési/képviseleti megbízás keretein belül az egyre nehezebb körülmények között is vállaljuk a megfelelő bérlakás felkutatását, egészen a szerződéskötésig - külön kérés esetén letelepedési ügyintézéssel, vállalkozásindítással - Tenerife északi, északnyugati részén.
Kizárólag olyan személyekkel, családokkal dolgozunk együtt, akik minden tekintetben megfelelnek a bérbeadó lakástulajdonosok alapvető elvárásainak, tehát
fizetőképes, etikus bérlőjelöltek. 
Fontos: a folyamat során NEM ingatlanközvetítőként járunk el, hanem megbízási megállapodás alapján közreműködő képviselőként.
Itt olvashatsz erről bővebben:
https://www.canary-relax.hu/berlakas-kereses/